Társasági jog
Társasházak, lakásszövetkezetek
Társasház
Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.
Társasház alapításához alapító okirat elfogadása szükséges. Az alapító okiratban szerepelnie kell a kifejezett alapítási elhatározásnak.
Az alapító okiratnak a kifejezett alapítási elhatározáson túl tartalmaznia kell a következőket:
- a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
- a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
- a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
- az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
- a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az alapító okiratban a tulajdonostársak egymás javára elővásárlási jogot, valamint előbérleti jogot alapíthatnak. Az alapításhoz szükséges a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
Az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell tartani az alakuló közgyűlést. Ezt követően a tulajdonostársak – a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően – gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.
Az alapító okirat módosításához az összes tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A változást pedig be kell jelenteni a Földhivatal felé.
A társasháznak ki kell alakítania szervezeti-működési szabályzatát (SZMSZ), amely meghatározza társasházi közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait. A szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a következő információkat:
- tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
- a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
- a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
- felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
- a társasházi lakóépület házirendjére,
- a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
- a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
- a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira
vonatkozó részletes szabályokat.
Lakásszövetkezet
A lakásszövetkezet ugyanazt a célt szolgálja, mint a társasház. Azonban néhány lényeges tényező tekintetében különbözik a kettő egymástól.
Lakásszövetkezet alapításához legalább hét alapító tag szükséges. Az alapításhoz Alapító okirat elfogadása szükséges, amely a lakásszövetkezet alapításának, továbbá a szervezetének, működésének és gazdálkodásának alapokmánya. A lakásszövetkezetet – a gazdasági társaságokhoz hasonlóan – a Cégbíróság tartja nyilván. Természetesen ettől függetlenül az ingatlanokat a Földhivatalnál be kell jegyezni.
A lakásszövetkezet jogi személynek minősül. Képviseletét az igazgatóság elnöke vagy – ha igazgatóság helyett megválasztott – az ügyvezető elnök, vagy az ügyvezető igazgató, vagy a közgyűlés által képviseleti joggal felruházott igazgatósági tag látja el.
A lakásszövetkezet igazgatósága legalább három tagból áll, és igazgatósági tag csak olyan személy lehet, aki tagja a lakásszövetkezetnek. Ugyanakkor az Alapszabályban meghatározható az is, hogy az igazgatóság feladatait egy ügyvezető elnök látja el.
Az épület alatt lévő telek, valamint az épület közös részei a lakásszövetkezet, mint önálló jogi személy tulajdonában állnak.
Lakásszövetkezet esetén a közgyűlési döntéshozatal során minden használati egység tulajdonosának egy szavazata van.