Ingatlanügyek

Adásvétel

Az adásvétel olyan visszterhes jogügylet, amelynek kapcsán valamely ingatlan tulajdonát az eladó vételár ellenében a vevőre ruházza.

A szerződéskötés előtt a hiteles tulajdoni lap alapján tájékozódhatunk az ingatlan tulajdoni viszonyairól, illetve az ingatlant terhelő jogokról, kötelezettségekről. Ha az ingatlant haszonélvezeti jog, jelzálogjog, végrehajtási jog, vagy egyéb teher terheli, úgy a szerződésben – a felek megállapodása szerint – gondoskodni kell a tehermentesítésről.

TERMŐFÖLD ADÁSVÉTELÉRE VONATKOZÓ KÜLÖNÖS SZABÁLYOK:

Főszabályként a föld tulajdonjogát csak belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár szerezheti meg, amennyiben a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt (ez a korlátozás közeli hozzátartozók esetén nem érvényesül).

A földműves a föld tulajdonjogát 300 hektár mértékig (földszerzési maximum), a föld birtokát legfeljebb 1200 hektár mértékig szerezheti meg (birtokmaximum).

Föld tulajdonjogát nem szerezheti meg külföldi természetes személy ill. – a törvényben meghatározott kivételekkel – jogi személy.

A szerződést 60 napig ki kell függeszteni a települési önkormányzat polgármesteri hivatalának hirdetőtábláján (erről a jegyző gondoskodik). Az elővásárlásra jogosultak – akiknek a körét a jogszabály pontosan meghatározza – e jogukat a kifüggesztést követő 60 napos jogvesztő határidőn belül gyakorolhatják. Bizonyok esetekben az elővásárlási jog nem áll fenn, fontosabb esetek:

1. a közeli hozzátartozók közötti adás-vétel
2. a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adás-vétel;
3. a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adás-vétel.

A kifüggesztést követően a szerződést a mezőgazdasági igazgatási szervnek jóvá kell hagynia. Nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása többek között

1. a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához
2. a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához
3. a tulajdonostársak közötti tulajdonjog átruházáshoz, ha ezzel a közös tulajdon megszűntetésére kerül sor.

A termőföld tulajdonjogának a megszerzése – amennyiben a fenti kivételek nem érvényesülnek –akár 4-6 hónapig is eltarthat.

AJÁNDÉKOZÁS

Lényege, hogy az ajándékozó – saját vagyonának rovására – a megajándékozottnak ingyenes vagyoni előnyt nyújt. Az ajándékozás tárgya lehet ingó vagy ingatlan dolog és lehet vagyoni értékű jog is. Ingatlan ajándékozás érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.

TERMŐFÖLD AJÁNDÉKOZÁSRA VONATKOZÓ KÜLÖNÖS SZABÁLYOK:

A föld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni. Ebben az esetben a szerződést a települési önkormányzat polgármesteri hivatalának hirdetőtábláján nem kell kifüggeszteni ill. a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyására sincs szükség.

BÉRLETI SZERZŐDÉS

Bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles.

TERMŐFÖLD BÉRLETÉRE VONATKOZÓ KÜLÖNÖS SZABÁLYOK

A haszonbérleti szerződés határozott időtartamra, legalább 1 gazdasági évre, és főszabályként legfeljebb 20 évre köthető meg.

CSERE

Olyan polgári jogi jogviszony, amelyben a szerződő felek, dolgok kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget.

TERMŐFÖLD CSERÉRE VONATKOZÓ KÜLÖNÖS SZABÁLYOK:

Kizárólag abban az esetben van erre lehetőség, ha:

1. a csere tárgyát képező egyik földrészlet az azt megszerző cserepartnernek a már tulajdonában álló földrészletével azonos településen fekszik, vagy
2. a cserepartnerek
   1. egyike helyben lakónak minősül, vagy
   1. egyikének lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a csere tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

A szerződést annak létrejöttétől számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére kell megküldeni jóváhagyás céljából.

Házastársi/ÉLETTÁRSI, VAGYONJOGI SZERZŐDÉSEK

A házastársak/élettársak egymás közötti vagyoni viszonyaikat az élettársi együttélés idejére szerződéssel rendezhetik.

• A szerződésben az élettársak bármilyen olyan vagyonjogi rendelkezést kiköthetnek, amely – a szerződés vagy a törvény alapján – a házastársak között érvényesülhet.
• A szerződés harmadik személyekkel szemben akkor hatályos, ha a szerződést az élettársi vagyonjogi szerződések nyilvántartásába bevezették, vagy ha az élettársak bizonyítják, hogy a harmadik személy a szerződés fennállásáról és annak tartalmáról tudott vagy tudnia kellett.
• A házastársi/élettársi vagyonjogi szerződések nyilvántartására a házassági vagyonjogi szerződések nyilvántartására vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell.

Vagyonjogi rendszerek:

• törvényes,
• közszerzeményi
• vagyonelkülönítő

ELTARTÁSI, ÉLETJÁRADÉKI, ÖRÖKLÉSI, VÉGRENEDELEI SZERZŐDÉSEK

• Eltartási szerződés: A tartási szerződés alapján az egyik fél köteles a másik felet megfelelően eltartani. Célja a jogosult létfenntartásának biztosítása, ami természetbeni szolgáltatásokkal valósul meg.
• Életjáradéki szerződés: Az egyik fél meghatározott pénzösszeg vagy terménymennyiség időszakonként visszatérő szolgáltatására köteles. Célja a jogosult létfenntartásának biztosítása, melynek során a kötelezett pénz vagy terménymennyiség teljesítésére köteles.
• Öröklési, végrendeleti szerződés: A végintézkedés egyik formája. Az öröklés az ember vagyonában halála esetén bekövetkező egyetemes jogutódlás. Az öröklés alapvető elemei tehát az örökhagyó, aki halála esetére rendelkezik vagyonáról, a hagyaték, amely mint egész száll át az örökösre, valamint az örökös, akire az egyetemes jogutódlás következtében a hagyaték, mint egész száll át.

Megosztási szerződés – HASZNÁLATI MEGOSZTÁSI SZERZŐDÉS

• Megosztási Szerződést akkor kötnek a felek, ha a közös tulajdonban álló ingatlanukat önálló ingatlanként kívánják kialakítani. Ennek alap feltétele, hogy a helyi építési szabályzat előírásai alapján (meghatározott legkisebb telekméret az utcafronti szélesség, terület nagyság, egyéb előírásokat, pl nyeles telek, magánút, stb.) a megosztás során önálló ingatlanok legyenek kialakíthatók. A megosztási szerződés kötelező melléklete földmérő által készített, illetékes földhivatal által záradékolt változási vázrajz.

A megosztási szerződések speciális esete az ún. épület kiemelés: Akkor lehet rá szükség, ha egy helyrajzi számon szereplő ingatlanon több, különálló  felépítmény/lakás található amelyek közül valamelyik tulajdonosának személye eltér a föld tulajdonosának személyétől. Ilyenkor az az épület kerül önálló helyrajzi számra, amelynek tulajdonosa nem földtulajdonos is egyben azzal, hogy a földre földhasználati jogot kell alapítani.

A szerződéshez földmérő által készített és földhivatal által záradékolt épület kiemelési vázrajz szükséges.

• A használati megosztási szerződés (használati jog megosztás) valamely osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén annak a tulajdonotársak általi osztott használatát szabályozza. Ebben kerül rögzítésre, hogy melyik tulajdonos, melyik ingatlanrészt (házrész, telekrész) használhatja, kizárólagosan vagy tulajdonostársaival közösen. A megállapodást az összes tulajdonosnak alá kell írnia.
  A szerződés mellékletét kell képezze, egy olyan térképvázlat, vagy akár kézzel készített vázrajz, melyen az egyes tulajdonostársak által kizárólagosan ill. közösen  használt részek egyértelműen fel van tüntetve. Ezt a felek maguk i9s elkészíthetik.

HASZONÉLVEZETI JOG ALAPÍTÁS, MEGSZÜNTETÉS

A haszonélvezeti jog személyhez kötött dologi jog, amelynek alapján a haszonélvező a más személy tulajdonában lévő dolgot birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. A haszonélvezet tárgya általában tartós használatra alkalmas ingó – vagy ingatlan, de alapítható hasznot hajtó jogon és kamatozó követelésen is. A haszonélvezet kiterjedhet a dolog egészére, vagy annak egy részére, továbbá a haszonélvezeti jog ugyanazon a dolgon több személyt is megillethet – akár egymás mellett egy időben, vagy sorrendben egymás után gyakorolják azt.

KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS SZERZŐDÉSEK

A közös tulajdonról beszélünk, ha ugyanazon dolognak több tulajdonosa van, ezért a dolog tulajdona meghatározott hányadok szerint illeti meg őket. Ingó dolgokon és ingatlanokon egyaránt fennállhat. A közös tulajdon esetében a tulajdonjog oszlik meg eszmei hányadrészek szerint és nem a dolog van megosztva a tulajdonostársak között.

• Közös tulajdon keletkezése/alapítása. A dolgot egyidejűleg több személy szerzi meg, vagy hozza létre (vétel, ajándékozás, öröklés, építés, elbirtoklás stb útján). Közös tulajdon (tulajdonközösség) olyan jogközösség, amelyben a tulajdonjog ugyanazon a dolgon meghatározott eszmei hányadrészek szerint több személyt illet meg.
• Közös tulajdon megszüntetése: Tulajdonostársaknak bármikor lehetőségük van arra, hogy a közös tulajdont szerződéssel egymás között (teljesen vagy részben) megszüntessék. (valamelyik tulajdonostárs tulajdoni hányadának megváltásával, közös értékesítéssel, vagy akár az ingatlan megosztásával, épület kiemelésével, társasház alapítással is.)

RÁÉPÍTÉSI SZERZŐDÉS

A ráépítés az ingatlanok tulajdonjogának származékos szerzésmódjai közé sorolható, tehát az új jogosult tulajdonjoga az előző tulajdonos tulajdonjogán alapszik, abból származik.

Ráépítésről akkor beszélünk, amikor valaki, idegen – más tulajdonában álló – földre épít.

A ráépítő lehet jó- vagy rosszhiszemű. Főszabályként a föld tulajdonosa szerzi meg az épület tulajdonát, de gazdagodását köteles a jóhiszemű ráépítőnek megtéríteni. A ráépítő szerzi meg a földnek vagy a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek vagy a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földre használati jog illeti meg.

Rosszhiszemű ráépítés esetén és abban az esetben, ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást a földtulajdonos követelheti, hogy a ráépítő

• az épületet bontsa le; vagy
• az épületet – az épület értékének megtérítése ellenében – bocsássa tulajdonába.

Termőföld közös tulajdonának megszüntetése

Osztó program

2020. évi LXXI törvény

a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendelkezéséről

E fenti jogszabály célja, hogy a Földforgalmi törvény (2013. évi CXXII tv.) szerinti mező- erdőgazdasági hasznosítású – szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, gyep, nádas, erdő, fásított terület – földnek minősülő ingatlanokon fennálló tulajdonviszonyokat  rendezze, és a földművesek javára gazdaságosan művelhető  birtoktestek kerüljenek kialakításra.

Ezt az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével kívánja elérni, amely történhet

• megosztással,
• az ingatlannak egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele, ill.  
• ingatlan kisajátítása útján.

Nem terjed ki a törvény hatálya

• azon termőföldekre, amely a mező- erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülő alreszleteken kívül más alrészleteket is tartalmaz,
• tanyaként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban,
• település zártkertjében fekszik és a földrészlet teljes területe – a tényleges használata alapján nem minősül mező- erdőgazdasági hasznosításúnak.

közös tulajdon megosztással történő megszüntetését.

A megosztást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti.

A természetbeni megosztás során a Nemzeti Földalap Kezeléséért Felelső Szerv által üzemeltetett ún. osztó program segítségével lehet kialakítani az önálló ingatlanokat.

Ingatlan átruházására, tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó szerződések (adásvétel, csere, ajándék, tartási- életjáradéki szerződések, elbirtoklással, ráépítéssel szerzett tulajdont elismerő, házastársi/ élettársi közös vagyont elismerő szerződések)

Ingatlan használatára vonatkozószerződések (lakás- helyiségbérlet, haszonélvezeti jog alapítása, használati megosztás)

Ingatlanok megosztása, épület feltüntetése, albetétként történő kiemelése, földhasználati jog alapítása,

Termőföld átruházással/bérlettel kapcsolatos speciális szabályok